Administración de fincas en Barajas: comunidades near aeropuerto

Los edificios dentro del contorno acustico del aeropuerto Adolfo Suarez Madrid-Barajas (LEMD) estan sujetos a una normativa acustica especifica establecida por el Plan de Accion en materia de Ruido del aeropuerto, aprobado por AENA y el Ministerio de Transportes. Las obligaciones de la comunidad dependen del nivel de exposicion al ruido (medido en dB Ldn) y de la zona del contorno acustico en la que se encuentre el edificio: las zonas A (mas expuestas, por encima de 65 dB Ldn) tienen obligaciones mas estrictas que las zonas B o C. Para edificios existentes en zona A del contorno acustico, AENA tiene un programa de aislamiento acustico que puede financiar parcial o totalmente la insonorizacion de ventanas y fachadas. El proceso para acceder a este programa incluye: solicitar a AENA la inclusion en el programa de insonorizacion (verificacion de que el edificio esta en el contorno y cumple requisitos), recibir la visita tecnica de AENA para evaluar el nivel de aislamiento actual, y ejecutar las obras de insonorizacion con las empresas contratadas por AENA. Para las obras de insonorizacion que la comunidad acometa de forma privada (sin el programa AENA), el acuerdo en junta sigue las reglas generales de la LPH: obras necesarias para la habitabilidad se aprueban por mayoria simple (Art. 17.1 LPH). Adicionalmente, los propietarios pueden solicitar desgravaciones fiscales individuales por obras de mejora de la eficiencia energetica que incluyan aislamiento acustico combinado con termico. IgeraFincas verifica si el edificio esta dentro del programa AENA y gestiona la solicitud de inclusion.

El servicio de vigilancia 24 horas es un elemento distintivo de las urbanizaciones de alto standing de Barajas y su gestion economica plantea dudas frecuentes. Si el servicio de vigilancia esta incluido en los estatutos de la comunidad como servicio ordinario (es decir, fue previsto desde el inicio de la urbanizacion), el gasto se reparte entre todos los propietarios en proporcion a su cuota de participacion (Art. 9.1.e LPH) y todos estan obligados a contribuir, independientemente de si usan o no el servicio. En este caso, el propietario que no quiera pagar no puede alegar que no usa el servicio. Si el servicio de vigilancia fue aprobado posteriormente por la junta como una mejora o nuevo servicio, se aplica el Art. 17.3 LPH: la aprobacion requiere tres quintos de propietarios y cuotas, y los propietarios que votaron en contra pueden exonerarse si el gasto supera tres mensualidades ordinarias (Art. 17.4 LPH). Pero una vez que el propietario no ha ejercido su derecho de exoneracion en el plazo establecido, queda obligado a pagar. Para propietarios que se niegan a pagar el gasto de vigilancia establecido correctamente, el procedimiento es el mismo que para cualquier deuda de comunidad: procedimiento monitorio (Art. 21 LPH). En urbanizaciones de alto standing de Barajas, el sistema monitorio es rapido y efectivo dado el alto valor de los inmuebles que garantizan la deuda. IgeraFincas verifica si el servicio de vigilancia es ordinario o aprobado como mejora y gestiona el cobro.

La instalacion de nuevas ventanas en zonas comunes de un edificio de Barajas para mejorar el aislamiento acustico puede encuadrarse en dos categorias legales con requisitos de mayoria distintos. Si las ventanas actuales estan en mal estado y la falta de aislamiento genera problemas de habitabilidad (ruido interior excesivo que impide el descanso o uso normal del edificio), las obras pueden calificarse como necesarias para la habitabilidad del edificio y aprobarse por mayoria simple en junta (Art. 17.1 LPH). Si las ventanas estan en buen estado pero la comunidad quiere mejorar el nivel de aislamiento acustico como medida de mejora de calidad de vida, las obras se califican como mejora no necesaria y requieren tres quintos (Art. 17.3 LPH). En este caso, los propietarios que voten en contra pueden exonerarse del coste si supera tres mensualidades (Art. 17.4 LPH). En edificios situados en el contorno acustico del aeropuerto LEMD, la estrategia mas eficiente es verificar si AENA tiene activo el programa de insonorizacion para el edificio: si es asi, las obras las financia totalmente AENA y la comunidad no necesita aprobar ninguna derrama. IgeraFincas verifica la situacion del edificio respecto al programa AENA y asesora sobre la calificacion juridica de las obras.

En una urbanizacion de alto standing de Barajas con servicios de porteria, jardineria y piscina vigilada, los gastos de comunidad de 380 euros mensuales son frecuentes y estan plenamente justificados juridicamente cuando estos servicios estan establecidos en los estatutos como servicios ordinarios. El propietario nuevo que adquirio su vivienda en esta urbanizacion acepto implicitamente las cuotas de la comunidad al comprar: el articulo 9.1.e de la LPH establece la obligacion de contribuir a los gastos generales sin que quepa alegar que el servicio no se usa. Para el servicio de porteria: el Art. 17.3 LPH establece que la supresion del portero o porteria requiere el voto favorable de tres quintos de propietarios y cuotas. El propietario nuevo no puede unilateralmente no pagar porque considere que los servicios son excesivos. Si el propietario nuevo considera que los servicios son excesivos, la unica via legal es promover en junta la revision del presupuesto o la eliminacion de algun servicio, para lo que necesita convencer a tres quintos de los propietarios (Art. 17.3 LPH). Mientras no se apruebe esa reduccion, esta obligado a pagar. Si no paga, la comunidad puede iniciar el procedimiento monitorio (Art. 21 LPH). En urbanizaciones de alto standing de Barajas, el monitorio es especialmente efectivo dado el valor elevado de los inmuebles. IgeraFincas gestiona la notificacion al propietario nuevo y el procedimiento monitorio si no hay pago.